Hoje vamos continuar falando sobre os indicadores , dando foco aos indicadores que nos permitem avaliar o endividamento da empresa. Uma coisa que temos que ter em mente é que o fato da empresa ter dívidas não necessariamente é algo ruim, as vezes é necessário para que a empresa consiga crescer. O endividamento com objetivo de aumentar a lucratividade e crescer é visto como alavancagem, em que a empresa adquire dívidas para, assim, conseguir atingir um patamar de crescimento e faturamento desejável. Nestes casos, o processo de adquirir dívidas é algo saudável, já que a empresa tem o caixa necessário para conseguir pagar esta dívida. Vamos começar, 1. Dívida Líquida/Patrimônio líquido É a divisão entre o passivo líquido da empresa e o patrimônio detido pelos acionistas . Este indicador mostra a relação do quanto a dívida líquida representa o patrimônio líquido, e pode ser mostrada em porcentagem ou em forma de números. Analisando este indicador podemos notar também o grau de risco da em...
Hoje, para terminar com a série de como escolher um fundo imobiliário, vou falar sobre alguns detalhes importantes que devem ser verificados ao se decidir por um FII.
Se você perdeu os outros posts da série, "O que é um FII" e "3 pontos para ficar de olho na hora de escolher um fundo imobiliário (FII)", é importante dar uma lida neles antes de ler este aqui.
Primeiro vou falar sobre alguns detalhes importantes sobre o aluguel de cada imóvel que o fundo detém.
1. Ver para quem o imóvel está alugado, quem é o inquilino
É muito importante verificar este dado, pois isso pode garantir uma certa segurança e previsibilidade no aluguel, já que grandes empresas têm maior resiliência a movimentos da economia, portanto, maior probabilidade de honrar os contratos.
1. Ver para quem o imóvel está alugado, quem é o inquilino
É muito importante verificar este dado, pois isso pode garantir uma certa segurança e previsibilidade no aluguel, já que grandes empresas têm maior resiliência a movimentos da economia, portanto, maior probabilidade de honrar os contratos.
Por exemplo, nos fundos XPLG11 e LVBI11 algumas das empresas inquilinas, presentes no mês de maio de 2021, estão listadas nos gráficos a seguir:
2. Ver a data de vencimento dos contratos
Este detalhe também traz uma certa segurança e previsibilidade de renda para o cotista. É bom verificar a porcentagem de contratos com vencimento em um curto prazo e comparar com contratos de vencimento no longo prazo.
Este detalhe também traz uma certa segurança e previsibilidade de renda para o cotista. É bom verificar a porcentagem de contratos com vencimento em um curto prazo e comparar com contratos de vencimento no longo prazo.
Como por exemplo, nos gráficos a seguir estão os fundos XPLG11 e LVBI11 e suas respectivas datas de vencimentos dos contratos de locação, lembrando que esses dados são de maio de 2021:
A diversificação do fundo pode ser dada de diversas formas, como em setores de atuação dos locatários, segmentos de atuação, entre outros, dependendo do tipo de FII.
É importante verificar a diversificação pelo fator de minimização de risco de não pagamento de aluguel, ou risco de não consolidação de aluguel, já que setores distintos e locatários são afetados diferentemente pelo momento da economia.
4. Comparar a perfomance do FII com o IFIX
Primeiro, o que é o IFIX?
Lembra do post em que falei sobre os índices (caso não tenha visto clique aqui) ? Então, o IFIX é o índice relacionado aos fundos imobiliários, ele mostra o desempenho médio dos principais FIIs listados na bolsa, cada um com seu peso especifico no índice.
Agora que já sabemos o que é o IFIX, percebemos a importância de comparar o FII a este índice, sendo um bom medidor de desempenho ao longo do tempo. Para exemplificar, o gráfico a seguir mostra a comparação do IFIX com o FII XPLG11, com uma curva considerando e outra não considerando os rendimentos.
Primeiro, o que é o IFIX?
Lembra do post em que falei sobre os índices (caso não tenha visto clique aqui) ? Então, o IFIX é o índice relacionado aos fundos imobiliários, ele mostra o desempenho médio dos principais FIIs listados na bolsa, cada um com seu peso especifico no índice.
Agora que já sabemos o que é o IFIX, percebemos a importância de comparar o FII a este índice, sendo um bom medidor de desempenho ao longo do tempo. Para exemplificar, o gráfico a seguir mostra a comparação do IFIX com o FII XPLG11, com uma curva considerando e outra não considerando os rendimentos.
6. Liquidez
É a facilidade, velocidade em que é possível realizar a venda ou compra de um ativo. Sabendo disso percebe-se a importância de se verificar a liquidez do FII, já que no caso de FIIs com baixa liquidez, na hora da venda não haverá muitas pessoas querendo comprar, portanto, você provavelmente acabará vendendo por um preço mais baixo do que queria. Então sempre procure por fundos imobiliários que tenham uma boa liquidez no mercado. Importante lembrar que o conceito de liquidez vale para todos os ativos do mercado financeiro.
Onde que eu encontro esses dados?
Para olhar estas informações mais específicas eu acho melhor olhar direto nos relatórios disponibilizados pelo fundo, que podem ser encontrados no site de relação com investidores específicos de cada fundo. Para encontrar este site é só digitiar no google nome do fundo imobiliário + "ri", exemplificando: "LVBI11 ri" (https://www.vbilog.com.br/).
Para olhar estas informações mais específicas eu acho melhor olhar direto nos relatórios disponibilizados pelo fundo, que podem ser encontrados no site de relação com investidores específicos de cada fundo. Para encontrar este site é só digitiar no google nome do fundo imobiliário + "ri", exemplificando: "LVBI11 ri" (https://www.vbilog.com.br/).
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