Hoje vamos continuar falando sobre os indicadores , dando foco aos indicadores que nos permitem avaliar o endividamento da empresa. Uma coisa que temos que ter em mente é que o fato da empresa ter dívidas não necessariamente é algo ruim, as vezes é necessário para que a empresa consiga crescer. O endividamento com objetivo de aumentar a lucratividade e crescer é visto como alavancagem, em que a empresa adquire dívidas para, assim, conseguir atingir um patamar de crescimento e faturamento desejável. Nestes casos, o processo de adquirir dívidas é algo saudável, já que a empresa tem o caixa necessário para conseguir pagar esta dívida. Vamos começar, 1. Dívida Líquida/Patrimônio líquido É a divisão entre o passivo líquido da empresa e o patrimônio detido pelos acionistas . Este indicador mostra a relação do quanto a dívida líquida representa o patrimônio líquido, e pode ser mostrada em porcentagem ou em forma de números. Analisando este indicador podemos notar também o grau de risco da em...
Hoje vamos começar a série de posts sobre como escolher fundos imobiliários! Quero falar sobre vários pontos importantes, mas escolhi alguns para hoje, depois irei fazer uma parte 2.
Já falei o que é um FII no post passado, mas como escolher um fundo imobiliário?
1. Dividend Yield
É como você pode mensurar o quanto você está recebendo de retorno, por meio de proventos, durante o ano.
Como ele é calculado?
É a relação entre o retorno do FII com relação ao preço atual de 1 (uma) cota. Isto é, somar todos os retornos durante o ano (últimos 12 meses) e dividir pelo valor atual da cota.
Vamos fazer o cálculo do Dividend Yield para o FII XPLG11, pegando a cotação de R$110,55. Observando que esta cotação foi adquirida no dia 22/06 ao meio dia. No gráfico a seguir é mostrada a distribuição de proventos durante os anos de 2021 e 2020.
Fonte: https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/xplg11
Somando os proventos do mês de maio de 2021 até o mês de junho de 2020, considerando os meses em ordem decrescente, obtemos um total de R$7,03.
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Soma dos proventos = 0,61 + 0,6 + 0,59 + 0,58 + 0,58 + 0,6 + 0,58 + 0,58 + 0,58 + 0,58 + 0,58 + 0,57 = R$7,03
Agora vamos dividir este valor pela cotação atual, R$110,55 e multiplicar por 100, já que queremos o dado em porcentagem.
Assim, obtemos um dividend yield de 6.35%.
Alguns pontos importantes:
- Normalmente FIIs são procurados para se obter um outro meio de renda mensal, de preferência que seja previsível, portanto, é importante olhar o histórico de distribuição de proventos. É claro que isso não garante o mesmo comportamento para o futuro, porém, é um bom indicador.
- Deve-se ter cuidado ao analisar este indicador, pois como falamos, ele é relacionado ao valor da cota do FII. Portanto, caso o valor da cota seja mais baixo, o Dividend Yield pode aumentar e causar uma falsa impressão com relação ao tanto de proventos que realmente são distribuídos.
Portanto, podemos concluir que normalmente quanto maior for o dividend yield melhor, porém, devemos nos atentar sempre e não analisar somente este indicador.
2. Vacância
Relaciona-se ao quanto do imóvel está desocupado, isto é, quanto de área não está sendo alugada.
Portanto, a taxa de vacância é a relação entre a área desocupada e a área total de um imóvel.
Ao se deparar com este indicador é possível encontrá-lo de duas formas:
Vacância Física:
É realmente o quanto de área não está sendo ocupada. Como por exemplo, em um imóvel com 200 salas e 130 estão ocupadas, teria 35% de vacância, considerando todas as salas do mesmo tamanho.
Vacância Financeira:
É relacionado ao quanto espera-se que o fundo gere e o que ele realmente está gerando. Mostra que uma parte do fundo, possível de gerar renda, não está gerando.
Esses dois tipos de vacância se complementam, mas podem ser diferentes. No caso em que uma parte de um imóvel muito valorizado, isto é, com grande capacidade de gerar renda, não esteja alugado, o seu efeito será muito grande na vacância financeira. Enquanto que na vacância física a diferença de valorização não é avaliada, já que somente m2, área, importa.
Alguns pontos importantes:
- Sempre olhar e comparar taxas de vacância com empreendimentos do mesmo tipo, já que por exemplo imóveis como galpões podem ter uma vacância diferente de shoppings.
- É importante também pensar se para o futuro faz sentido o aluguel de certo tipo de imóvel, como por exemplo, prédios de escritórios, será que com a pandemia e o aumento do home office as empresas irão preferir manter o home office ou voltar a utilizar os escritórios? É algo que deve ser avaliado na hora de analisar esse indicador. É aquilo, o passado não vai falar sobre o futuro.
- Olhar o histórico de vacância pode dizer muito da qualidade do empreendimento que está sendo alugado, já que imóveis modernos, bem localizados e com boa estrutura tenderão a sempre estarem alugados. Um exemplo de histórico de vacância está no gráfico a seguir, fazendo referência ao FII XPLG11.
Normalmente quanto menor a taxa de vacância melhor, porque assim, o fundo estaria recebendo mais e portanto, repassando mais lucro para os cotistas.
3. P/VP
É o preço da cota divido pelo valor patrimonial por cota.
Vamos entender com um exemplo.
Usando os dados do FII LVBI11, primeiro devemos calcular o valor patrimonial por cota.
Número de cotas = 11.775.177
Vamos entender com um exemplo.
Usando os dados do FII LVBI11, primeiro devemos calcular o valor patrimonial por cota.
Número de cotas = 11.775.177
Valor patrimonial = R$ 1.298.931.844,00
Agora, dividimos estes dois valores e obtemos o valor patrimonial por cota de R$ 110,31.
Após essa etapa, devemos dividir a cotação do dia pelo valor patrimonial por cota encontrado.
Considerando a cotação final do dia 26/06, R$ 107,36.
Portanto o P/VP = 0,97.
Este indicador mostra quantas vezes o valor da cota seria maior que o valor patrimonial do fundo por cota, pode ser um bom indicador para analisar uma oportunidade de compra. Mas novamente, não se deve analisar somente com base em um único indicador.
Para finalizar aqui estão dois bons sites que eu uso para realizar a análise de FIIs específicos:
Lembrando que não devemos levar em conta nenhum desses indicadores separadamente, mas sim, analisar vários indicadores, para assim, tomar uma decisão.
Esse post tem um objetivo meramente educacional, não é uma recomendação de investimentos.
Dica de livro: Guia Suno Fundos Imobiliários
Já indiquei esse livro no post anterior, mas resolvi repetir porque realmente é um livro sensacional para todos que querem entender mais sobre fundos imobiliários.
Muito bom!
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